Продала за рік найбільше квартир — отримала у подарунок «Мерседес»!
Українка Глорія Фурманюк розповіла про специфіку ринку нерухомості в ОАЕ та свої враження про країну
![Глорія демонструє ключ від новенького «Мерседеса».](https://wz.lviv.ua/img/360x200/4/nerukhomist-064d9479.jpg)
Історія Глорії Фурманюк має бути дуже мотиваційною для молодих людей, яка прагнуть реалізуватися та добре заробляти. Глорія народилася у місті Воловці на Закарпатті. Закінчила факультет соціології та соціальної роботи Львівського національного університету. Після навчання працювала у сфері продажів, а незадовго до початку широкомасштабної війни їй запропонували роботу в одній з найбільших компаній з продажу нерухомості у Києві. Їм була потрібна людина на посаду HR-менеджера (менеджер із роботи з персоналом), яка має освіту психолога. Глорія проводила співбесіди з претендентами на посаду брокера (менеджера з продажів нерухомості), і ті, кого відбирала і рекомендувала керівництву компанії, виявились найбільш результативними і за перші три місяці роботи показували найкращі результати. Глорія каже, що в нерухомості найважливіші якості - це в першу чергу вміння комунікувати, наполегливість та фінансова мотивованість. А ще бути трудоголіками, бо працювати доводиться, по суті, 24/7. Завдання дівчини полягало у тому, щоб розгледіти ці якості у претендентів на посаду брокерів. Щодня проводила по десять співбесід і з них відбирала трьох потенційних працівників… Керівництво оцінило комунікативні здібності дівчини і вирішило, що вона сама може бути результативним брокером. І тут почалася велика війна.
Перший клієнт запізнився на зустріч на три години
![](/images/articles/2024/09/%D0%BE%D0%B0%D0%B52.jpeg)
Щоб зберегти і навіть масштабувати бізнес, агентство вирішило відкривати свої філії за кордоном: у Польщі, Іспанії, в Арабських Еміратах, і дівчині запропонували роботу брокера в одній із закордонних філій. Вона обрала ОАЕ. Каже, колись там відпочивала, і ця екзотична країна їй дуже сподобалась. Крім того, знала, що ринок нерухомості в ОАЕ розвивається дуже динамічно, тож без роботи там точно не залишиться… Співробітникам, які працювали понад рік і були готові переїжджати у філії за кордон, керівництво кампанії обіцяло протягом трьох місяців оплачувати житло, аби людина за цей час змогла освоїтися і вже вийти на якийсь результат.
Попри те, що ринок нерухомості в ОАЕ ріс як на дріжжях, він доволі специфічний і дуже конкурентний, тому навіть досвідченому брокеру треба чимало часу, аби його вивчити, зрозуміти і відчути. Коли Глорія вже переїхала, власники агентства змінили попередні умови контракту, тому вона вирішила перейти в інше агентство, яке їй запропонувало кращі стартові можливості.
Запитую дівчину про першого клієнта, якому продала нерухомість. «О, це була цікава історія!», — Глорія сміється. Агентство дає брокерам так званих лідів (це коли через рекламу у соцмережах заходить потенційний клієнт. — Авт.). Наприкінці робочого дня 30 грудня, тобто перед самим Новим роком, коли у всіх уже святковий настрій, з’явився такий лід. І зі всіх працівників лише Глорія зголосилась його взяти у роботу. Вона з ним зідзвонилась, запитала, що саме хоче придбати в Еміратах, і домовилась про зустріч. Це був потужний бізнесмен з Баку, який торгує будівельними матеріалами. Він приїхав у Дубаї з сім'єю на святкування Нового року. Глорія приїхала на зустріч, але клієнт дуже запізнювався. Зателефонувала йому, не брав слухавки… Глорія просиділа у кав’ярні три години. Каже, за цей час працювала на своєму комп’ютері, але інтуїтивно відчувала, що цей клієнт її «не кинув», що, можливо, сталася якась накладка, бо з попередньої телефонної розмови розуміла, що він є потенційним покупцем. Так і сталося. Врешті-решт він перетелефонував, перепросив, пояснив, що у нього сталася якась проблема і сказав, що вже біжить до неї на зустріч. Він хотів придбати однокімнатну квартиру на першій лінії на Пальмі Джумейра (штучний острів у вигляді пальми). Планував інвестувати, щоб згодом мати дохід з оренди цієї квартири або ж приїжджати сюди на зиму з сім'єю. Глорія йому підібрала квартиру преміум-класу розміром 90 квадратів, з особистим пляжем, яка коштувала мільйон доларів. Вже все йшло до підписання угоди, як раптом у нього плани змінилися і він відклав покупку. Але Глорія продовжувала тримати з ним зв’язок (каже, у цьому бізнесі важливо не втрачати комунікацію з клієнтом), і через два місяці чоловік сам зателефонував їй і сказав, що хоче купити не однокімнатну квартиру, а дві двокімнатні і одну трикімнатну. Одну двокімнатну він вирішив купити собі, а інші дві хочуть придбати його друзі. Відтак у Глорії перша угода була одразу на три квартири на суму понад п’ять мільйонів доларів! Після цієї угоди дівчина потрапила у топ-десятку найкращих брокерів агентства. І керівництво почало доручати їй «закривати лідів», більшість яких купували нерухомість дистанційно. Через пів року Глорія за показниками вибилася у лідери продажів. За цей період продала 20 квартир. Серед її покупців були клієнти з України, Ізраїлю, Таджикистану і Казахстану. З росіянами не працювала.
Крім того, у цей час у Дубаї зайшла українська будівельна компанія. І Глорія завдяки контактам, які мала ще по роботі у Києві, звела цього забудовника з своїм агентством нерухомості. І агентство отримало ексклюзивне право продавати квартири у будинку, яке збудувала ця українська компанія. Що, звісно, посилило її позиції у компанії.
Найкращий брокер отримує автомобіль
Щопівроку агентство преміює кращого брокера — дарує дорогий годинник «Ролекс», а за підсумками року кращий працівник отримує у подарунок автомобіль «Мерседес». За результатами півріччя на «Ролекс» претендували Глорія і ще один брокер — Микита. І він її трохи випередив. Але керівництво вирішило зробити дівчині заохочувальний подарунок — браслет Діор. За рік Глорія уклала 35 угод, серед яких було кілька гуртових. Наприклад, в одній угоді було продано кілька вілл чи кілька квартир. Відтак загальний чек проданої нею нерухомості був найбільшим серед усіх брокерів. І тепер Глорія їздить у Дубаї на новенькому білому «Мерседесі», вартість якого 60 тисяч євро.
![](/images/articles/2024/09/%D0%BE%D0%B0%D0%B54.jpeg)
Запитую, у чому полягає специфіка ринку нерухомості в ОАЕ і які є ризики. «Ринок дуже «гарячий», бо є великий попит, — каже. — До великої війни в Україні ринок нерухомості в ОАЕ також ріс, але повільно, плавно, а після російської агресії почався справжній бум. На цій хвилі в ОАЕ переїхало багато недосвідчених ріелторів, які не встигли чи не дуже й хотіли докладно вивчити ринок нерухомості. Деякі покупці не вникали у нюанси, довірились недосвідченим брокерам, відтак неправильно заходили в інвестицію та потрапляли у неприємні ситуації. Глорія розповідає, що є два види інвестицій у нерухомість в Дубаї - для перепродажу і орендний бізнес, коли купуєш житло, щоб потім здавати. Коли клієнт купує нерухомість на етапі будівництва, аби потім її перепродати за вищу ціну, має мати всю суму на виплати до етапу вручення йому ключів. Багато брокерів спокушали клієнтів тим, що на етапі котловану платять перший платіж, скажімо, 34 відсотки, а потім, через пів року чи рік, вже можуть перепродати ще не збудовану квартиру за вищу ціну. Зазвичай, якщо купуєш нерухомість на стадії котловану, то вартість її виростає на стадії «під ключ» від 30 до 40 відсотків. При цьому, якщо купуєш безпосередньо у забудовника, розтермінування платежів є безвідсотковим. Багато клієнтів на це купилися, не маючи достатньо грошей на всі виплати, бо сподівались продати квартиру дорожче ще під час будівництва. Деякі мали гроші лише на перший платіж. Але в Еміратах можна перепродати квартиру лише після 15 чи 18 місяців, якщо інвестуєш на стадії котловану. Хто не знав про цей нюанс і не мав грошей на наступні платежі, втрачав і гроші, і нерухомість. Крім того, в Дубаї є деякі райони, де ринок перегрітий, відтак нерухомість там не буде рости з такою високою дохідністю. Натомість в таких районах добре працює оренда. Якщо інвестор купував квартиру, щоб перепродати, але згодом передумав, то без проблем буде заробляти на оренді. Бо квартири у новому будинку дуже цінуються, оскільки усі здаються з якісним ремонтом, а деякі навіть вже з меблями, з паркомісцем. Будинок має охорону, часто басейн, спортзал, СПА-салон тощо.
Найбільше нерухомість купують громадяни Індії і Китаю
![](/images/articles/2024/09/%D0%BE%D0%B0%D0%B53.jpeg)
Запитую Глорію, хто за останні роки найактивніше інвестує у нерухомість в ОАЕ. Чи серед лідерів є росіяни. На диво, у лідерах — громадяни Індії, Пакистану та Китаю, а вже після них — громадяни країн колишнього так званого СНД. Це Росія, Азербайджан, Казахстан, Киргизія. А від початку великої війни — багато клієнтів з України. Українці переважно інвестують у нерухомість з метою орендного бізнесу. А ось громадяни Індії, Китаю чи Казахстану купують нерухомість для себе, аби згодом переїхати в ОАЕ на постійне проживання. Протягом останнього року з’явилось чимало клієнтів з Британії та країн ЄС — з Франції, Італії, Німеччини, Швейцарії.
Цікавлюсь також, який відсоток з продажу отримує брокер в ОАЕ. Виявляється, на первинному ринку комісію агентству платить не клієнт, а забудовник. Це від 3 до 6 відсотків вартості житла. 60 відсотків з цієї суми — отримує брокер, 40 відсотків агентство. Клієнт платить лише на вторинному ринку, і це зазвичай 2 відсотки.
Щодо цін на нерухомість, то якщо йдеться про середній сегмент, це 4 тисячі доларів за метр квадратний. Якщо це нерухомість преміум-класу, то від 10 до 15 тисяч доларів за метр квадратний. Це квартири на першій лінії біля моря у будинках класу люкс. Якщо це брендована нерухомість, то може бути і 20 тисяч за квадрат.
Квартиру на ключ не зачиняє
За понад два роки життя у Дубаї Глорія закохалась у це місто. Каже, це одне з найбезпечніших міст у світі з надзвичайно високим рівнем сервісу і розвитку технологій. Вона навіть свою квартиру не зачиняє на ключ, бо знає, що туди ніхто не подумає зайти. Живе дівчина у так званому спальному районі, розташованому неподалік центру міста (десять хвилин їзди машиною від знаменитого хмарочосу Бурдж Халіф). Це гарний район з парками, штучними лагунами і пляжами, з великою кількість ресторанів. За однокімнатну квартиру 55 квадратних метрів платить дві тисячі доларів оренди. У будинку є спортзал, басейн, спа, паркомісце. Якби Глорія захотіла купити таку квартиру, то мала би заплатити 350 тисяч доларів. А ось однокімнатні квартири на вторинному ринку біля моря (хоча там квартири стартують мінімум від 70 кв. метрів), вже коштують мінімум 800 тисяч доларів. А, скажімо, біля моря на Пальмі, від 15 мільйонів доларів. До речі, фінмоніторингу в Еміратах немає, відтак інвесторам не потрібно пояснювати походження своїх грошей. Крім того, тут досить легко можна отримати резидентство, тобто дозвіл на проживання. Достатньо відкрити компанію чи придбати нерухомість: якщо купив квартиру вартістю 200 тисяч доларів, автоматично отримуєш резидентство на два роки, якщо за 500 тисяч, то на десять років.
![](/images/articles/2024/09/%D0%BE%D0%B0%D0%B5.jpeg)
Запитую про мінуси. Каже, єдиний відчутний недолік — занадто жаркий клімат влітку. Все решта їй в Дубаї подобається. Навіть різниця в культурі та ментальності не є проблемою. Каже, на відміну від багатьох інших арабських країн, в ОАЕ локальні жителі до експатів (людина, яка тимчасово або постійно мешкає в країні. — Авт.) ставляться толерантно і дружелюбно. Головне, не порушувати їхні закони та правила, поважати їхню релігію і культуру. Скажімо, в Дубаї категорично заборонено підвищувати голос на людей зі сфери обслуговування чи гучно з кимось сваритися, матюкатися. Якщо таке трапляється, то негайно з’являється поліція, і на порушника складають кейс (протокол). Допоки йде розслідування, людині заборонений виїзд з країни. У неї навіть телефон забирають.
Глорія каже, жити їй у Дубаї дуже комфортно, тому планує найближчим часом придбати і собі тут квартиру. Каже, країна дає всі можливості, аби людина розвивалася і будувала щасливе життя. Недаремно в країні є міністерство щастя…