«Ринок житла в Україні тримається на балансі, який може зникнути в будь-який момент. Коли очікувати будівельну кризу?»

Частина цієї аналітики залишається закритою — вона створюється під конкретні запити бізнесу і не потрапляє у публічний простір. Тому, щоб зрозуміти, що насправді відбувається з ринком і чи варто чекати кризи, ми поговорили з одним із найдосвідченіших українських піарників, директором компанії FRESHPR Орестом Вачковим.

— Останнім часом все частіше можна почути, що ринок нерухомості в Україні перегрітий. Це справді так?

— Це питання виглядає дуже логічним, якщо подивитися на ціни. Попри війну і складну економічну ситуацію, вартість житла в українських містах часто не просто висока, а інколи навіть вища, ніж у європейських.

Як пише низка аналітичних і медійних видань про нерухомість, у Львів ціни на новобудови подекуди співставні або навіть вищі, ніж у Кракові. При цьому рівень доходів населення — очевидно різний. Це вже сигнал, що ринок працює не зовсім у класичній логіці. Хоч і правила попиту в пропозиції ніхто не відміняв, тобто наявні ціни все ще утримуються попитом.

— Тоді чому вони досі не падають?

— Тому що поки зберігається баланс. Ми в FRESHPR працюємо з девелоперами, робимо аналітику, моніторимо ринок, і бачимо: попит і пропозиція зараз рухаються майже синхронно. Якщо дуже спростити, майже на кожну квартиру поки знаходиться покупець, хоч і динаміка продажів дещо сповільнюється. Саме це і тримає ціни. Але це зовсім не означає, що ситуація стабільна в довгостроковій перспективі, поруч із попитом бачимо все більше малопривабливих пропозицій та «інвестиційних» покупок, тобто договорів з єдиною метою — вкласти гроші для їх майбутнього повернення, шляхом перепродажу або оренди нерухомості. А такі покупки дуже чутливі до економічної конʼюктури, значно чутливіші аніж покупки для особистого проживання, чи використання житла за первинним призначенням. При економічній турбулентності «інвестиційна» нерухомість стає масивом для швидкої цінової корекції, миттєвого «зливу» заради повернення вкладень, що у свою чергу дуже відчутно може впливати на ринкові і цінові параметри.

— Ви говорите про ризик кризи?

— Так, він абсолютно реальний. Подивіться на горизонт будь-якого великого міста. Якщо я дивлюся у вікно — я бачу десятки кранів. Будується дуже багато. І тут виникає фундаментальна суперечність. З одного боку — обсяги будівництва ростуть. З іншого — населення країни зменшується, що робить платоспроможний попит все обмеженішим.

Це означає, що в якийсь момент пропозиція почне випереджати попит.

— І що тоді відбудеться?

— Почнеться класичний ринковий сценарій. Спочатку забудовники почнуть активніше конкурувати між собою. Особливо ті, хто будує великими кварталами і має значні обсяги непроданого житла. Далі з’явиться демпінг. За особливо активних сценаріїв ціни можуть опускатися до рівня собівартості або навіть нижче. Паралельно активізуються інвестори, які купували житло як актив. Вони почнуть продавати, поки ціна ще тримається. І це ще більше надує пропозицію. Адже якщо в забудовників та інвесторів не буде достатньо покупців, ціни ще більше падатимуть. У певний момент на ринку буде дуже багато квартир і недостатньо покупців. І тоді єдиний інструмент продажу — це ціна. Вона піде вниз.

— Тобто ви прогнозуєте обвал?

— Зараз ми бачимо непрямі, проте негативні сигнали. Скажімо зростає кількість запитів на аналітику, девелопери все частіше замовляють дослідження, прораховують ризики, дивляться на конкурентів. Паралельно зростають запити на комунікаційну підтримку — забудовники хочуть розуміти, як правильно говорити з аудиторією в умовах невизначеності і різних сценаріїв. Репутація стає активом, який вони намагаються захистити заздалегідь. Це може означати, що сам ринок уже починає відчувати певну напругу.

Проте я б не використовував слово «обвал» або «криза» як єдиний сценарій. Адже все може рухатись за сценарієм як різкого падіння і обвалу, так і звичайної корекції, як то падіння цін і плавної їх стабілізації. Замість росту, який ми спостерігаємо зараз і який подекуди навіть обганяє інфляційні показники. Факт у тому, що нинішня модель не може працювати безкінечно. Ринок зараз тримається на балансі. І питання не в тому, чи він зникне, а в тому — коли саме.

— Чи можна спрогнозувати цей момент?

— Дуже приблизно. Це може бути як питання місяців, так і років. А за позитивних суспільних обставин, наприклад швидкого завершення війни і повернення емігрантів в країну у супроводі економічного «буму» — може й не статися взагалі. Та у даних умовах все залежить від того, скільки ще люди будуть готові інвестувати в покупку нерухомості. І скажу відверто — приємно спостерігати, що люди вірять в свою країну і інвестують у неї.

— У цій ситуації забудовники виглядають як ті, хто ризикує найбільше.

— Це правда. Але водночас вони роблять дуже важливу роботу. Попри всі ризики, українські девелопери інвестують у міста, формують сучасний простір, запускають нові проєкти. Це сміливість, яка заслуговує на повагу. Є компанії, які не виводять гроші, а навпаки — розширюють бізнес. І це приємно, що у наших ринкових лідерів ринку не згасає оптимізм, чимало із них активно масштабуються і продовжують інвестувати. Це важливо розуміти: будівництво — це не лише про ризики. Це ще й про розвиток країни.

— Якщо коротко підсумувати: чи буде будівельна криза в Україні?

— Ймовірність цього висока. Але це не питання паніки. Це питання циклічності ринку. І ключовий момент — коли пропозиція остаточно перевищить реальний попит. Саме тоді ми побачимо справжню реакцію цін. Але поки можна ще спати спокійно, бажаючих інвестувати у нерухомість є чимало.