Весь будинок – наш! А що далі?..
У питанні здійснення права власності у багатоповерхівці наразі більше запитань, ніж відповідей
Як уже інформував “ВЗ”, виконання Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, який набув чинності ще торік, відтермінували до 1 січня 2017 р. А це означає, що мешканцям багатоквартирних будинків наразі не треба в авральному порядку (до 1 липня цього року) визначатися, хто управлятиме господаркою в їхніх будинках — муніципальна управлінська компанія (кажуть, її створять на базі колишнього жеку), або ж приватна структура. Обидва варіанти викликають у львів’ян недовіру. Жек із його халтурою уже “дістав”, а йти на співпрацю із приватниками боязко: а ну як обдурять?
Такі самі побоювання і щодо створення ОСББ. “Не розумію, навіщо створювати об’єднання співвласників у нашому старому радянському багатоповерховому будинку, - бідкається пані Марія. - Живу тут уже тридцять років — ще жодного разу капітального ремонту не робили. Підвали затоплені, бо на прибудинковій території періодично прориває труба. “Водоканал” приїде, заб’є дірку кілками і поїде. Через деякий час — знову те саме. Дах протікає. Будинок треба утеплювати, а хто на це дасть гроші? Створимо ОСББ — усі ці витрати ляжуть на плечі мешканців. А у нас в будинку — самі пенсіонери, які і так ледь-ледь зводять кінці з кінцями...”.
Не знають, що робити далі, і у Львівській міській раді. Кажуть, законодавець ще не роз’яснив, як виконувати Закон “Про особливості здійснення права власності...”. Дебатували щодо цього і під час нещодавнього Форуму місцевого самоврядування, який відбувся у Львові. Як заявив міський голова Рівного Володимир Хомко, крім вузьких спеціалістів, широкий загал нічого не знає про цей закон і не готується до жодних змін. Найважливіше: що міста робитимуть із комунальними ремонтами? “Ніколи - ні в радянський час, ні в пострадянський, - українці не платили за комунальні ремонти, - каже Володимир Хомко. - Колись капремонти робилися за державні кошти, потім за міські. А цього року, наприклад, у Рівному, ми вже на це коштів не закладаємо. Натомість започаткували кілька програм. Одна з них — Муніципальна програма сталого розвитку, яка передбачає виділення коштів на ОСББ. З 1 липня такі самі програми збираємося поширити і на житло, яке не стало ОСББ”. Мер Рівного пропонує проводити капремонти методом співфінансування: частину дасть держава, частину - місто, частину - мешканці. Бо мешканці за свої кошти ніколи не зможуть повністю утримати будинок.
“Зрозуміло, що до 1 липня не всі будинки створять об’єднання співвласників, - сказала на Форумі нардеп, заступник голови Комітету ВРУ з питань ЖКГ Альона Бабак. - Що робити? Зараз розробляємо до другого читання новий закон про ЖКГ. Там треба передбачити усе, що пов’язано з управлінням будинками. Зокрема, про компанію-управителя і про ОСББ. Зараз Кабмін на базі чинного закону про ЖКГ має прийняти типовий договір на управління. Співвласники будинку (мешканці) домовляються з управителем за певний тариф, наприклад, 30 копійок за кв. метр. І не лізуть у те, як цей управитель організує свою діяльність, який у нього буде штат, засоби, офіси. Але мешканці контролюватимуть, за що саме і скільки вони платять, а управитель звітуватиме мешканцям, скільки витрачає на будинок”.
За словами нардепа, у рамках чинного закону є можливість розпочати цей процес уже з 1 липня. Але в парламентський Комітет ЖКГ надійшло звернення, яке підписав міський голова Львова Андрій Садовий, - про перенесення термінів впровадження цього законодавства. Директор Інституту міста Олександр Кобзарев озвучив те, що у багатьох на вустах: досі не відомо, хто має бути цим управителем — чи фізособа з певною ліцензією, чи компанія, яка має штат і активи? Що запропонує місто для тих будинків, куди не прийшов управитель і які не створили ОСББ? Чи місто має оголосити тендер серед підприємців, чи запропонувати своїх муніципальних управителів? Що робити з жеками?
Поки чиновники ламають голови над впровадженням нового закону, у Львові вже працюють вісім управлінських компаній. Керівник управлінської компанії «Єврокрай» Богдан Беген розповів “ВЗ”, що вони існують уже рік. А все почалося з того, що пан Богдан (за фахом юрист, керівник юридичної компанії) став ще й головою правління ОСББ “Дорошенка, 45”. “Будучи головою ОСББ, я бачив, що утворюється певний ринок, - каже Богдан Беген. - І бачив, які моменти я, як голова ОСББ, з радістю би віддав іншій юридичній особі, яка би ними займалася. Тому створив управлінську компанію. Обслуговую вже вісім будинків. Управлінська компанія може або повністю взяти будинок на обслуговування, або надавати окремі послуги. Особливо часто звертаються за послугами бухгалтера. Бо це копітка і специфічна робота, людям без бухгалтерської освіти важко у ній розібратися. Зараз багато нараховується пільг, субсидій, треба здавати звіти. Якщо трапиться помилка у бухгалтерських документах, це може тягнути за собою претензії обурених людей, і треба буде все перераховувати. Субсидії — це бюджетні кошти, і пізніше можуть проводити перевірку цих коштів. В управлінні соцзахисту є спеціальне програмне забезпечення, яке не пропустить звіт, навіть якщо у ньому буде помилка на одну копійку. Тому, маючи свою юридичну компанію, спочатку створили у ній маленький напрям - послуги бухгалтерії. Потім це переросло у щось більше”.
“Як керівник управлінської компанії співпрацюю з одним сантехніком, трьома електриками, двома сажотрусами, сімома прибиральниками, - веде далі Богдан Беген. - Ще маю двох сантехніків, які займаються виключно каналізацією. Волію співпрацювати на умовах договору зі спеціалістами, які є фізособами-підприємцями. Наприклад, мені постійно не потрібні електрики, тож укладаємо договір, щоб не витрачати кошти на оподаткування. Якщо говорити лише про послугу управителя, то це від 20 до 35 копійок за метр квадратний площі. Буває, ми туди включаємо безкоштовно консультації юристів. У кожному будинку свої варіанти. Тому загалом квартплата по моїх будинках коливається від 1.50 грн. до 3.00 грн. за кв. метр площі. (Для порівняння - у мене в багатоквартирному будинку вартість 1 “квадрата” - 2,24 грн. - Авт.). Але у будь-якому разі тариф погоджується з мешканцями. У мене на обслуговуванні є ОСББ і один ЖБК, де мешканці встановили тариф 1,15 грн. за кв. метр”.
- Чи мешканцям вигідніше буде вибрати собі управлінську компанію, чи залишатися зі своїм жеком (чи якимось утворенням, у яке його трансформують)?
- Залежно від будинку. Тут є свої плюси і мінуси. Управлінські компанії, як правило, працюють на спрощеній системі оподаткування. А в послуги жеків включено ПДВ. Я свого часу консультував будинок на вулиці Масарика, де проводили збори зі створення ОСББ. То я вирахував, що на будинок площею 14 тисяч 900 кв. метрів за тарифу 3 гривні за кв. метр вони в рік платять близько 90 тисяч грн. ПДВ. Це нелогічне витрачання коштів. Тому що це ПДВ невідомо куди йде. Натомість в управлінській компанії оподаткування на рівні 5% від загальної суми. Це вже економія. Щодо нашого ОСББ (“Дорошенка, 45”), то воно є неприбутковим, отже, кошти, зібрані на його рахунок, не оподатковуються. Відповідно, ОСББ може наймати різні компанії — одну, або декілька — для надання послуг. Це один із більш нормальних варіантів.
Але є і мінуси. Оскільки ОСББ — це демократія, а в нашій державі часто демократія переростає в анархію, то ОСББ бувають як успішними, так і неуспішними. В успішних, як правило, є або дуже добра демократія, або авторитарний режим. У неуспішних завжди знайдуться мешканці, які “придираються до коми в протоколі”, але не вирішують питань по суті. Я бачив декілька таких ОСББ, які мали добрі фінанси на рахунку, але не могли нічого зробити. Бо люди не могли проголосувати на загальних зборах і затвердити виділення коштів”.
